Im November 2023 hat der Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 mit Verschärfungen bzw. weiteren Beschränkungen für die touristische Vermietung von Wohnungen beschlossen. Damit ist seit 1. Juli 2024 auch außerhalb von Wohnzonen eine Ausnahmebewilligung notwendig, wenn die Wohnung mehr als 90 Tage /Kalenderjahr zur kurzzeitigen Vermietung angeboten wird.

Der Flächenwidmungsplan bzw. die Servicestelle Stadtentwicklung geben Auskunft, ob sich die Wohnung in einer Wohnzone befindet.

Was gilt innerhalb einer Wohnzone bei der Kurzzeitvermietung?

Bestehende Wohnungen in Wohnzonen sind in ihrem Bestand geschützt. Gemäß Wiener Bauordnung (§ 7a Abs. 5 BO) sind auf Antrag Ausnahmen zuzulassen, wenn

• die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 % aller Nutzflächen (unter Ausschluss des Erdgeschoßes und der Kellergeschoße) beträgt.
• die Wohnqualität durch äußere Umstände im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoß und ähnliches gemindert ist, oder
• wenn Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, geschaffen oder erweitert werden sollen, oder
• wenn zugleich anderer in einer Wohnzone und im gleichen Bezirk befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der hierfür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist.

Was gilt außerhalb einer Wohnzone bei der Kurzzeitvermietung?

Seit 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen außerhalb einer Wohnzone nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Für die Erteilung der Ausnahmebewilligung (gemäß § 129 Abs.1a BO) gelten insbesondere folgende Voraussetzungen, dass:

1. sich die Wohnung nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet,
2. für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sind,
3. die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Wohngebäude nach wie vor der zweckentsprechenden Nutzung zu Wohnzwecken vorbehalten bleibt und
4. dadurch nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.

Bei der Beantragung einer Ausnahmebewilligung muss bereits die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer:innen des Gebäudes beigelegt werden.

Wo erhalte ich die Ausnahmebewilligung?

Diese Ausnahmebewilligung kann bei der Baupolizei Gebietsgruppe des jeweiligen Wohnsitzes beantragt werden.

Was ist erlaubt?

Weiterhin erlaubt ist eine vorübergehende, kurzfristige (als Richwert gelten 2-30 Tage) Vermietung bis zu 90 Tage/Kalenderjahr. Der eigene Wohnsitz muss dabei in der Wohnung behalten werden.
Achtung: Bereits das Anbieten einer Wohnung im Internet/einschlägigen Plattformen ist maßgeblich und der Vermietung gleichgestellt.

Gibt es Sanktionen?

Schon für das Anbieten einer Wohnung im Internet über 90 Tage hinausgehend sind erhebliche Strafen vorgesehen (Strafrahmen: bis zu 50.000 Euro).

Was ist noch zu beachten bei der touristischen Kurzzeitvermietung?

Bei der touristischen Vermietung gelten auch Bestimmungen aus anderen Rechtsbereichen. Einen Überblick über weitere Vorschriften bietet die Stadt Wien.

Weiterführende Information und die wichtigsten FAQs:

Merkblatt zur Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung der Stadt Wien
FAQ Wohnungen zur Kurzzeitvermietung der Stadt Wien
Die Wiener Bauordnung