Wiener Bauordnung: Touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen

Im November 2023 hat der Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 mit Verschärfungen für die touristische Vermietung von Wohnungen beschlossen. Seit 1. Juli 2024 ist daher auch außerhalb von Wohnzonen eine Ausnahmebewilligung notwendig, wenn die Wohnung mehr als 90 Tage /Kalenderjahr zur kurzzeitigen Vermietung angeboten wird. Zusätzlich gilt ab 1. Jänner 2027 für Gastgeber:innen eine verpflichtende Registrierungsnummer.

Der Flächenwidmungsplan bzw. die Servicestelle Stadtentwicklung geben Auskunft, ob sich die Wohnung in einer Wohnzone befindet.

Was gilt innerhalb einer Wohnzone ?

Bestehende Wohnungen in Wohnzonen sind in ihrem Bestand geschützt. Gemäß Wiener Bauordnung (§ 7a Abs. 5 BO) können Ausnahmen bewilligt werden, wenn

• die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 % aller Nutzflächen (unter Ausschluss des Erdgeschoßes und der Kellergeschoße) beträgt,

• die Wohnqualität durch äußere Umstände im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoß und ähnliches gemindert ist, oder

• wenn Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, geschaffen oder erweitert werden sollen, oder

• wenn zugleich anderer in einer Wohnzone und im gleichen Bezirk befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der hierfür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist.

Was gilt außerhalb einer Wohnzone?

Seit 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen außerhalb einer Wohnzone nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Für die Erteilung der Ausnahmebewilligung (gemäß § 129 Abs.1a BO) ist Voraussetzung, dass:

1. sich die Wohnung nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet,

2. für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sind,

3. die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Wohngebäude nach wie vor der zweckentsprechenden Nutzung zu Wohnzwecken vorbehalten bleibt und

4. dadurch nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.

Bei der Beantragung einer Ausnahmebewilligung muss die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer:innen des Gebäudes beigelegt werden.

Wo erhalte ich die Ausnahmebewilligung?

Diese Ausnahmebewilligung muss bei der zuständigen Gebietsgruppe der Baupolizei beantragt werden.

Was ist erlaubt?

Zulässig ist die vorübergehende, kurzfristige Vermietung bis zu 90 Tage/Kalenderjahr. Als Richtwert für eine kurzzeitige Vermietung gelten Aufenthalte bis zu 30 Tagen. Der eigene Wohnsitz muss dabei in der Wohnung behalten werden. Wichtig: Bereits das Anbieten einer Wohnung im Internet/einschlägigen Plattformen ist maßgeblich und der Vermietung gleichgestellt.

Gibt es Sanktionen?

Verstöße gegen die Vorschriften der Wiener Bauordnung werden mit empfindlichen Strafen geahndet: Bereits das unzulässige Anbieten einer Wohnung im Internet über 90 Tage hinausgehend kann zu Strafen bis zu 50.000 Euro führen.

Neuerungen ab 2027

Ab 1. Jänner 2027 müssen Gastgeber:innen, die kurzzeitig Unterkünfte an Tourist:innen vermieten, verpflichtend eine Registrierungsnummer beantragen und diese im Inserat angeben. Ohne gültige Registierungsnummer ist das Anbieten von Unterkünften künftig nicht mehr zulässig. Online-Plattformen werden verpflichtet, die Registrierungsnummer zu überprüfen und ungültige Inserate zu entfernen. Für bereits angebotene Wohneinheiten wird es eine Übergangsfrist geben.

Darüber hinaus wurden zusätzliche Maßnahmen zur Begrenzung und Regulierung der Umwidmung von Wohnhäusern in Beherbergungsbetriebe beschlossen.  

Welche weiteren Vorschriften sind zu beachten?

Neben der Wiener Bauordnung können Bestimmungen aus anderen Rechtsbereichen relevant sein, etwa gewerbe-, steuer-, melde- oder abgabenrechtliche Vorschriften. Einen Überblick über weitere Vorschriften bietet die Stadt Wien.

Weiterführende Information:

Merkblatt zur Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung der Stadt Wien
FAQ Wohnungen zur Kurzzeitvermietung der Stadt Wien
Die Wiener Bauordnung